Contratos de crédito com garantia de imóvel, como fazer isso na sua ESC?

As Empresas Simples de Crédito são autorizadas por lei a fazer contratos de crédito com bens em garantia, usando o instrumento da alienação fiduciária (Lei complementar 167, Artigo 5, parágrafo 1):

A ESC poderá utilizar o instituto da alienação fiduciária em suas operações de empréstimo, de financiamento e de desconto de títulos de crédito.

Mas, o que é alienação fiduciária? No site Projuris o termo está claramente definido:

A alienação fiduciária é um tipo de garantia real em que o devedor transfere a propriedade de um bem ao credor até o cumprimento da obrigação, enquanto o usufruto permite o uso e fruição de um bem sem transferir a propriedade

Na prática é muito simples: quando a ESC tem um contrato de crédito com "alienação fiduciária em garantia", significa que o bem passa a ser propriedade da ESC enquanto a dívida não termina de ser quitada - mas o devedor pode fazer uso do mesmo.

Em caso de inadimplência no contrato com imóvel em alienação fiduciária, a garantia poderá ser executada extrajudicialmente, seguindo as regras e prazos definidos em contrato. Isto é, não é preciso entrar na justiça para solicitar a execução da garantia. O bem será então leiloado e o valor resultante usado para quitar a dívida. 

Lembrando que, para ser válida judicialmente, não basta apenas descrever o imóvel no contrato: é preciso registrar a operação da forma correta.

No caso de imóveis, a alienação fiduciária deve ser anotada (averbada) na matrícula do imóvel. Isso é feito no cartório de registro da imóveis no momento da assinatura do contrato (o contrato de crédito em si será mencionado na matrícula e o imóvel não poderá ser vendido ou transferido a outras pessoas). É importante mencionar que só existe alienação fiduciária para imóveis legalizados e corretamente registrados em cartório, não valendo para parcelamentos irregulares, posses, etc.

Outra observação importante para as ESC: Não é preciso que imóvel pertença à empresa que está recebendo o crédito: o imóvel pode pertencer a um terceiro (pessoa física ou jurídica) que fará parte do contrato como devedor solidário.

No caso de automóveis o registro da alienação fiduciária não é feito em cartórios e é um processo um pouco mais complicado, que explicaremos em outro post.


Como fazer a alienação fiduciária de um imóvel em 3 passos:


1) Faça o contrato prevendo a alienação: o contrato da sua operação crédito precisa contar com cláusulas específicas para garantir a validade da alienação fiduciária, inclusive explicando de forma detalhada o vai acontecer em caso de não pagamento do contrato, de acordo com as leis que regem a alienação fiduciária (ver LEI Nº 14.711, DE 30 DE OUTUBRO DE 2023). Consulte um bom advogado para redigir seu modelo de contrato.

2) Assine o contrato e peça para seu cliente ir ao cartório e averbar o contrato na matrícula do imóvel. Ele terá que pagar algumas taxas para isso (valor de acordo com tamanho da operação de crédito). O registro do empréstimo na matrícula do imóvel geralmente não acontece no mesmo dia. Consulte o cartório para verificar os prazos.

3) Após ele comprovar o averbação na matrícula (com a certidão de inteiro teor do imóvel), faça o pagamento da operação. 

Contratos de empréstimos ou financiamentos com garantia de imóveis são uma excelente operação para todas as ESC. Não perca tempo e forneça também essa opção de contrato para seus clientes.

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